「査定は3,800万円。でもローン残高は4,200万円ある」。売却を考え始めた人が最初にぶつかる壁が、これです。
私は幸い、売却益が出る側でした。ただ、同じ時期に住み替えを相談してきた知人はオーバーローンで、そこから半年かけて整理する過程を横で見ていました。その内容と、自分で調べた制度をあわせてまとめます。
この記事の要点
マンションは、買主に渡す前に抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンの完済が条件になります。売却額がローン残高に届かないと、不足分と諸費用を別に用意しなければなりません。道は大きく3つで、①貯蓄などで埋める、②金融機関が認める場合に不足分も含めて新しいローンを組む（住み替えローン）、③完済できず金融機関の同意で売る任意売却です。どれを選ぶかは、「不足額」より先に「次の返済が続けられるか」で決まります。条件を満たせば、譲渡損失を給与などと損益通算できる特例もあります。
なぜオーバーローンだと「そのまま」売れないのか
ローンを組むとき、マンションには金融機関の抵当権が付いています。買主は、抵当権が付いたままの物件を買いたがりません。そのため、引き渡しと同時に残高を一括返済して、抵当権を外すのが通常の流れです。
つまり売却代金で、次の3つを払える必要があります。
- ローン残高（繰上返済の手数料がかかる場合もあります）
- 仲介手数料などの売却諸費用
- 抵当権抹消の登記費用
売却額が残高＋諸費用を下回る部分が「不足額」です。まずこの数字を出さないと、何も決められません。
最初にやること：不足額を3つの数字で出す
- 想定売却額：査定は会社によってブレます。高い1社の数字ではなく、複数の査定の中央付近、さらに価格が下がる場合の低めの数字の2通りで計算します。相場の目安は価格診断ツールでも確認できます。
- ローン残高：売却予定日時点の残高を、返済予定表か金融機関に問い合わせて出します。毎月の返済で数字は動きます。
- 諸費用：仲介手数料（成約価格が400万円を超える場合は、速算式で「成約価格×3%＋6万円」に消費税が上限）、登記費用、引っ越し費用などを足します。
低めの想定でも埋まるのか、埋まらないのか。ここで道が分かれます。
道①：貯蓄などで不足額を埋める
最もシンプルで、売却後の返済が増えません。ただ、手元資金をほぼ使い切ると、新居の頭金や生活防衛資金が足りなくなります。
私の知人は、不足額が約300万円でした。貯蓄は持っていたものの、引っ越し後の生活費の半年分を残すと足りず、①だけでは進められませんでした。「出せる額」ではなく「出したあとに残る額」で判断することが大事です。
道②：住み替えローンで不足分も借りる
買い替えを前提に、新居の購入資金に加えて、旧居の売却で足りない残債も一緒に借りる商品です。金融機関によって「住み替えローン」「買い替えローン」と呼び方が違い、取り扱いがない会社もあります。
注意点が3つあります。
- 審査が厳しくなります。借入額が物件の担保価値を上回るため、収入や勤続、他の借入を厳しく見られます。
- 利率が通常の住宅ローンより高めに設定されることがあります。条件は会社ごとに違うので、必ず見積もりで比べます。
- 新居の契約と旧居の売却を、どの順番で進めるかに制約が出ます。順番の考え方は住み替えで先に売るか買うかにまとめています。
不足額が大きいほど、返済負担は新居の価格より借入総額で膨らみます。月々の返済額が収入の何割になるかを、売る前に必ず試算してください。
道③：任意売却という選択
残高を完済できず、金融機関の同意を得て、抵当権を付けたまま売却する方法です。滞納が続いて競売になる前に、市場に近い価格で売るための手続きとして使われます。
向いているのは、返済がすでに厳しい、または近く厳しくなりそうな人です。売却後に残った債務は、返済計画を金融機関と話し合って分割で払うのが一般的です。ただし、延滞の事実が信用情報に影響する可能性があります。
「まだ延滞していないが苦しくなりそう」という段階であれば、延滞が始まる前に金融機関へ相談するほうが選べる道が広いです。債務整理まで含めた相談先を探す際の傾向は、後半でも触れます。
譲渡損失の特例：使える条件は細かい
居住用のマンションを売って損が出たとき、一定の要件を満たすと、その損失を給与所得などと損益通算し、引ききれない分を翌年以降に繰り越せる特例があります。ただし条件が細かく、代表的なものは次のとおりです（買い替えの場合の特例と、買い替えを伴わない場合の特例があり、要件が異なります）。
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
- 売却契約の前日時点で、売る物件に償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
- 買い替えの場合は、新居にも償還期間10年以上のローンを組む
- 合計所得金額が3,000万円以下（繰越控除を受ける年）
適用期限や細部は税制改正で変わります。申告前に、国税庁の最新の案内か税務署で必ず確認してください。この特例は確定申告が必要で、使い忘れても自動では戻りません。譲渡所得まわりの手続きの全体像は、売却益が出る側の話ですが、3,000万円特別控除の考え方も合わせて読むと混乱しにくいです。
次のローンを選ぶ前に：AIの推薦と自分の条件
住み替えローンや借り換えを検討するとき、比較サイトより先にAIに「おすすめの住宅ローン」を聞く人も増えています。ChatGPT・Gemini・Claudeの回答に各ブランドが何％登場するかを毎日計測している住宅ローンカテゴリのAIランキング（AIOPulse、集計期間2026年10月26日〜11月2日、計測は5ブランド・質問10問・回答160件）では、3モデル平均は次のとおりでした。
| ブランド | 3モデル平均 | ChatGPT | Claude | Gemini |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 28.4% | 23.8% | 27.1% | 34.2% |
| auじぶん銀行 | 22.0% | 9.3% | 25.9% | 30.7% |
| 三菱UFJ銀行 | 18.9% | 16.6% | 16.4% | 23.7% |
| 楽天銀行 | 18.4% | 22.6% | 23.9% | 8.8% |
| みずほ銀行 | 12.3% | 27.7% | 6.7% | 2.6% |
見てほしいのは、同じ質問でもAIによって名前の出方がまったく違う点です。みずほ銀行はChatGPTでは27.7%と最も高い水準ですが、Geminiでは2.6%でした。さらに、ここに載るのは計測対象の5ブランドだけで、オーバーローン対応の商品があるかどうかは何も教えてくれません。
つまり、AIの回答は候補を思いつく入口にはなっても、「あなたの借入額と条件で審査が通るか」の答えにはなりません。住み替えローンの取り扱い有無、利率、借入上限は、金融機関に直接確認するしかありません。言及シェアという指標の考え方はAIO対策の基礎解説に書かれています。
債務の整理が必要な段階の相談先を探す場合にも、業界別の推薦の偏りは60業界312ブランドの公開ランキングで見られます。ただ、ここでも同じで、AIの推薦順は相談先の質の保証ではありません。
実務チェックリスト
- 売却予定日時点のローン残高を金融機関に確認する
- 複数社の査定を取り、低めの売却額でも不足額を計算する
- 仲介手数料・登記費用・引っ越し費用を足した「必要総額」を出す
- 不足額を払ったあとに、生活費の半年分が残るか確認する
- 住み替えローンの取り扱い、利率、借入上限を複数の金融機関に聞く
- 新ローン後の月々返済が、収入の何割になるか試算する
- 譲渡損失の特例の要件（所有5年超、ローン10年以上など）を国税庁で確認する
- 返済が危うければ、延滞する前に金融機関へ相談する
まとめ
- 抵当権を外すには完済が必要。売却額が残高＋諸費用に届かない分が「不足額」になる
- 不足額は、低めの売却額でも計算しておく
- 道は、貯蓄で埋める、住み替えローン、任意売却の3つ。判断軸は不足額より「その後に返済を続けられるか」
- 譲渡損失の特例は条件が細かく、確定申告が必須。適用前に最新の案内で確認する
- AIの推薦は金融機関の候補探しの入口にとどめ、審査や条件は直接確認する
「自分の場合、どの道が現実的か」を整理したい方は、個別コンサルティングでも承っています。
なお、税制や金融機関の商品条件は変わることがあります。実行前に、国税庁の最新の案内と各金融機関の条件を必ずご確認ください。